地価の用語解説

「地価」を表す指標にはいくつか種類があり、それぞれ調べる主体・時期・目的が異なります。

• 公示地価：国土交通省が毎年1月1日時点で発表。一般の土地取引の目安として最も広く使われる（本サイトが主に使用しているデータ）
• 基準地価（都道府県地価調査）：都道府県が毎年7月1日時点で発表。公示地価を補完する位置づけ
• 相続税路線価：国税庁が発表。相続税・贈与税の計算に使用。公示地価の約80%が目安
• 固定資産税評価額：市区町村が発表。固定資産税・都市計画税の計算に使用。公示地価の約70%が目安

同じ土地でも「取引の目安にするなら公示地価」「相続税を計算するなら路線価」「固定資産税を知りたいなら固定資産税評価額」と、目的によって見るべき指標が変わります。

公示地価は「標準的な条件の土地の評価額」であり、実際の売買価格（実勢価格）とは差が生じるのが一般的です。主な理由は次の3つです。

• 需要の過熱・不足：人気エリアでは買いたい人が多く、公示地価を上回る価格で取引が成立しやすい
• 個別性：日照・接道状況・形状など、公示地価の標準地とは異なる個別条件が価格に反映される
• 発表のタイムラグ：公示地価は毎年1月1日時点の評価であり、その後の相場変動（特に上昇局面）が反映されるまで最大1年近くのずれがある

各市区町村ページの「実勢価格との乖離」セクションでは、実際の取引データと公示地価を比較し、このギャップを数値で確認できます。

固定資産税評価額は、市区町村が土地・建物ごとに個別に定める評価額で、固定資産税・都市計画税の計算基準になります。一般的に公示地価の70%程度が目安とされますが、正式な評価額は3年に1度（評価替え）、市区町村が個別の土地の形状・接道状況などを踏まえて決定します。

住宅用の土地には「住宅用地の課税標準の特例」があり、200㎡以下の部分は評価額の1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減されるため、実際の税額は評価額よりかなり低くなります。

各市区町村ページの「税金の目安」セクションでは、この特例を反映した固定資産税額の目安を試算できます。

相続税路線価は、国税庁が毎年7月に発表する評価額で、土地の相続税・贈与税を計算する際の基準になります。公示地価の80%程度が目安とされています。

路線価は道路（路線）ごとに設定されており、実際の相続税評価額は「路線価 × 土地の面積 × 各種補正率」で計算されます。本サイトで試算できるのはあくまで公示地価から逆算した目安であり、正確な評価額は国税庁の路線価図で個別に確認する必要があります。

坪単価は「1坪（約3.31㎡）あたりの価格」のことです。日本の不動産取引では古くから「坪」が単位として使われており、㎡単価より直感的に土地の価格感をつかめるため広く使われています。本サイトでは公示地価（円/㎡）を1坪＝3.305785㎡で換算して坪単価を算出しています。